부동산 시장에서 다주택자들의 가장 큰 관심사 중 하나인 양도소득세 중과 유예 조치가 중대한 전환점을 맞이하고 있습니다. 정부는 그동안 시행령 개정을 통해 매년 연장해오던 다주택자 양도세 중과 유예를 2026년 5월 9일부로 종료하겠다는 방침을 공식화했습니다. 이는 조정대상지역 내 주택을 보유한 다주택자들에게 세금 부담이 급격히 늘어날 수 있음을 의미하며, 매도 시점을 고민하는 분들에게는 매우 긴박한 정보가 될 것입니다.
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양도세 중과 유예 기한 종료와 2026년 최신 정책 동향 확인하기
최근 정부 발표에 따르면 2022년부터 이어져 온 다주택자 양도세 중과 한시적 배제 조치는 더 이상 연장되지 않을 가능성이 매우 높습니다. 현재 적용되는 유예 기한은 2026년 5월 9일까지이며, 이 날짜까지 잔금을 치르거나 등기 접수를 완료해야만 중과세를 피할 수 있습니다. 특히 최근 대통령의 발언을 통해 유예 연장 불가가 재확인되면서 시장에서는 이른바 매물 폭탄이나 거래 절벽에 대한 우려가 동시에 나타나고 있는 상황입니다.
다만 정부는 갑작스러운 제도 변화로 인한 시장 혼란을 최소화하기 위해 2026년 5월 9일까지 매매 계약을 체결한 건에 대해서는 실제 잔금 지급일이 조금 늦어지더라도 유예 혜택을 부여하는 방안을 검토 중인 것으로 알려졌습니다. 하지만 이는 아직 확정된 사항이 아니므로 안전한 절세를 위해서는 가급적 법정 기한 내에 모든 절차를 마무리하는 것이 권장됩니다.
다주택자 양도소득세 중과세율 부활 시 예상 세액 상세 더보기
유예 조치가 종료되면 조정대상지역에 위치한 주택을 양도할 때 적용되는 세율은 기본세율에 가산세율이 더해지는 방식으로 변경됩니다. 현행 소득세법상 기본세율은 과세표준에 따라 6%에서 45% 사이로 책정되어 있으나, 중과가 부활하면 2주택자는 20%포인트, 3주택자 이상은 30%포인트가 각각 가산됩니다.
| 구분 | 유예 적용 시(현재) | 중과 부활 시(2026년 5월 이후) |
|---|---|---|
| 2주택자 세율 | 6% ~ 45% (기본) | 기본세율 + 20%p (최고 65%) |
| 3주택 이상 세율 | 6% ~ 45% (기본) | 기본세율 + 30%p (최고 75%) |
| 지방소득세 포함 최고세율 | 49.5% | 82.5% (3주택 이상 기준) |
위 테이블에서 볼 수 있듯이 중과세가 적용되면 수익의 상당 부분이 세금으로 환수되는 구조입니다. 특히 3주택 이상의 경우 지방소득세까지 포함하면 실효세율이 80%를 넘어설 수 있어 사실상 양도차익의 대부분이 세금으로 지출될 수 있음을 유의해야 합니다. 따라서 조정대상지역 내 주택 처분을 고려 중인 다주택자라면 반드시 기한 내 매도를 진지하게 검토해야 합니다.
장기보유특별공제 적용 여부와 다주택자 매도 시점 결정 보기
양도세 중과가 무서운 이유는 단순히 세율이 높아지기 때문만은 아닙니다. 중과세가 적용되는 대상은 장기보유특별공제 혜택에서도 제외되기 때문입니다. 장기보유특별공제는 3년 이상 보유한 부동산에 대해 보유 기간에 따라 양도차익의 일정 비율을 공제해 주는 제도입니다. 현재 유예 기간 중에는 다주택자도 최대 30%까지 공제를 받을 수 있습니다.
하지만 2026년 5월 10일 이후 매도분부터는 조정대상지역 내 다주택자의 경우 이 공제 혜택이 0원이 됩니다. 세율은 20~30%포인트 오르고 수억 원에 달할 수 있는 공제 혜택까지 사라지게 되면 실제 납부해야 할 세액 차이는 수배에 달할 수 있습니다. 매도 시점을 결정할 때 단순히 시세 차익의 크기만 볼 것이 아니라, 세후 순수익을 철저히 계산해 보아야 하는 이유가 바로 여기에 있습니다.
https://www.nts.go.kr/nts/cm/cntnts/cntntsView.do?mi=2312&cntntsId=7711
2026년 부동산 세제 개편안에 따른 핵심 절세 방안 신청하기
정부의 강경한 태도로 인해 유예 기한 종료가 확실시되는 분위기 속에서 다주택자들이 취할 수 있는 절세 전략은 크게 세 가지로 요약됩니다. 첫째는 유예 기한인 2026년 5월 9일 이전에 잔금을 치르는 정공법입니다. 둘째는 상대적으로 가치가 낮거나 양도차익이 적은 주택을 먼저 매도하여 주택 수를 줄이는 전략입니다. 셋째는 증여를 활용하는 방법입니다.
증여의 경우 양도세 중과와는 별개의 세법 체계를 따르므로, 자녀나 배우자에게 증여하여 취득가액을 높여두는 것이 장기적인 관점에서 유리할 수 있습니다. 증여세 부담이 크더라도 추후 발생할 막대한 양도세 중과액과 비교한다면 충분히 고려해 볼 가치가 있는 선택지입니다. 또한, 현재 거주 중인 주택을 제외한 나머지 주택이 조정대상지역 밖에 있다면 중과 대상에서 제외되므로 본인의 보유 주택이 현재 어떤 규제 지역에 속해 있는지 다시 한번 확인하는 작업이 필요합니다.
https://www.moef.go.kr
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자주 묻는 질문 FAQ
Q1. 양도세 중과 유예 기한 내에 계약만 하면 혜택을 받을 수 있나요?
현재 원칙적으로는 양도일(잔금 지급일 또는 등기 접수일 중 빠른 날)이 2026년 5월 9일 이내여야 합니다. 다만 최근 정부에서 계약 체결 건에 대한 예외 적용을 검토 중이므로, 확정된 발표를 끝까지 주시해야 합니다.
Q2. 모든 지역의 다주택자가 중과세를 내게 되나요?
아닙니다. 양도소득세 중과는 조정대상지역 내에 있는 주택을 매도할 때만 적용됩니다. 비규제지역에 위치한 주택은 다주택자가 매도하더라도 기본세율이 적용되며 장기보유특별공제도 받을 수 있습니다.
Q3. 일시적 2주택자도 유예 종료의 영향을 받나요?
일시적 1세대 2주택 비과세 요건을 충족하는 경우에는 중과 유예 종료와 상관없이 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 다만 신규 주택 취득 후 기존 주택을 처분해야 하는 기한을 넘기게 되면 다주택자 중과 대상이 될 수 있으므로 주의가 필요합니다.
매도 시기를 놓쳐 과도한 세금을 납부하지 않도록 전문가와의 상담을 통해 본인에게 가장 유리한 시나리오를 설계하시기 바랍니다.
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